よく頂く質問をまとめました。ご参考にしてください。
ご依頼方法など
相談には何を持っていけばいいですか？（不動産登記）
- 不動産の情報に関する資料
- 権利証
登記識別情報通知
登記簿謄本（登記事項証明書）など - 不動産の価格に関する資料
- 固定資産評価証明書
固定資産税の納税通知書
これらの資料がございますと、より具体的な説明が可能になります。
もちろん手ぶらでお越しいただいても、わかる範囲で説明させて頂きますのでご安心下さい。
もし、ご依頼を検討いただいている場合には、ハンコ・運転免許証などがありますと、後の手続きがよりスムーズになります。
相談には何を持っていけばいいですか？（相続手続編）
通常の相続登記で必要になる書類等は、
- 被相続人の戸籍類一式（出生～死亡まで）
- 相続人全員の戸籍謄抄本（現在のもの）
- 相続人全員の印鑑証明書
- 不動産をもらう方の住民票
- 不動産の固定資産評価証明書
一般的には以上のようになります。（この中で、３の印鑑証明書以外の書類については、ご依頼頂ければ代行取得が可能です。）
したがって、ご相談・ご依頼の段階では、
①被相続人様に関する正確な情報
例 死亡の記載のある戸籍・住民票（本籍地の記載があるもの）など
②不動産に関する正確な情報が分かる資料
例 固定資産税の納税通知書・権利証など
をお持ち頂ければ、より具体的なアドバイスが可能です。
相談には何を持っていけばいいですか？（会社の登記）
- 定款
- 登記事項証明書
- 株主の名簿
などです。
これらの資料がございますと、より具体的な説明が可能になります。
もちろん手ぶらでお越しいただいても、わかる範囲で説明させて頂きますのでご安心下さい。
もし、ご依頼を検討いただいている場合には、運転免許証などの本人確認資料・法務局届出印・印鑑証明書などがありますと、後の手続きがよりスムーズになります。
相談には何を持っていけばいいですか？（債務整理編）
カード・レシート・契約書などです。
これらの資料があれば、より具体的な説明が可能になります。
もちろん手ぶらでお越しいただいても、わかる範囲で説明させて頂きますのでご安心下さい。
もし、ご依頼を検討いただいている場合には、運転免許証などの本人確認資料・お認印などがありますと、後の手続きがよりスムーズになります。
また、借金をした当初と、現在のご住所が違う場合、住所の変遷が分かる資料をお持ち下さい。
相談料は必要ですか？
依頼しようか迷っていたけど、直接会って、話してみて、やっぱりやめた！でも大丈夫です。
ただし、法律上の考え方の確認や、ご自身で手続される場合の方法の確認などには、料金が発生しますので、ご了承下さい。
営業時間外の相談は？
事前に、営業時間内（平日９時～２０時）にお申込み下さい。
お電話でのお問い合わせは、078-222-6555
メールでのお問い合わせは、２４時間受け付けております。お問い合わせフォームをご利用下さい。
お気軽にお問い合わせください。
依頼の方法は？
「●月●日の●時に●●の相談で・・・」とご連絡を頂くようお願いいたします。
事前にご連絡がない場合には対応致しかねる場合もございますので、事前連絡をお願いいたします。
不動産登記に関するＦＡＱ
登記簿謄本ってどんな書類ですか？
正式には「登記事項証明書」と呼ばれるものです。
不動産の広さや、所有者の名前などの情報が載っています。
法務局で誰でも取得することができますが、たいていは不動産を買ったときに受け取った書類一式に入っています。
登記簿謄本を法務局で取得する場合、必ず不動産についての資料（市役所・区役所から送られていた納税通知書や古い登記簿謄本など）を持っていってください。
登記簿謄本をとるには「地番」とか「家屋番号」という法務局が不動産を特定している番号が必要となり、住所と地番は違う場合もありますので、家の住所を書いただけでは登記簿謄本をとることができないこともあります。
市役所・区役所から送られていた納税通知書や古い登記簿謄本があれば地番や家屋番号が載っていますので、法務局で登記簿謄本の取り方を教えてくれます。
登記識別情報ってどんなものですか？
数年前から権利証に代わって登場した書類です。
不動産の所有者やローン会社などにしか発行されない重要なもので、家を売るときや、担保に入れて融資を受けるときに必要となってきます。
実物のサンプルはこちらのとおりで、書類の下部の深緑色のシールの下には１２ケタのアルファベットと数字が書かれていおり、パスワードのような役割で、１枚１枚異なります。
権利証と異なり、その名のとおり「情報」ですので、複製が容易に出来てしまいます。
できるだけ、シールは剥がさないで保管されることをお勧めします。
権利証を失くしてしまいました・・・
方法としては、以下のとおりです。
- 司法書士による本人確認
- 事前通知制度の利用
- 公証人による本人確認
１・３はそれぞれ司法書士・公証人の費用が必要、２は利用できるケースが実務上限られているなど、一長一短があります。
もう一度権利証を探してみてください。
本人確認情報の作成・不動産の登記申請が必要な際には、お気軽にお問い合わせ下さい。
だいたいの手数料の額を知りたいのですが
不動産の評価額が分かれば、詳しいお見積りをさせて頂きます。
あくまでも参考価格となりますが、当事務所の平均的な手数料の額としては、中古マンションを買った場合、司法書士の報酬９万円（住宅ローンあり）～５万円（住宅ローンなし）＋税金などの実費８万円～１５万円くらいが必要となってきます。
お見積りを希望される際はお気軽にお問い合わせ下さい。
登記の見積書の内容が・・・
右の「登録免許税又は印紙税等」と書いてある部分は、不動産の額・数などによってかかってくる税金または、取得する書類の代金になります。
どの司法書士に依頼しても同額となる実費部分となりますので、減額してもらえることはまずありえません。
左の「報酬額」と書いてある部分は個々の司法書士が自由に決められる部分で大きくかわることもあります。
登記費用が高いか・安いかはこの「報酬額」と書いてある部分を見て判断してください。
「その他費用」欄に様々な名目で法外な費用を上乗せしている事例がありますのでご注意下さい。
住宅ローンを完済しました・・・
住宅ローンを完済されると、銀行等から抵当権の抹消に必要な書類が交付されます。中には銀行が提携している司法書士事務所の広告が入っていることもあるようです。（紹介される事務所の報酬は高めです。）
抵当権の抹消の際に、銀行等が司法書士を指定する権利はありませんので、ご自分でお探しになった司法書士に頼んでもなんの問題もありません。
完済した住宅ローンの登記、期限はありますか？
登記自体には特に期限はありませんが、銀行から送られてきた書類の中には有効期限があるものもあります。
ご自分で再度取得すると余計な手間と費用がかかりますので、なるべく早く登記をしておかれることをおすすめします。
不動産取引を妻にまかせても・・・
そこで、不動産取引に関する意思の確認ができれば、お取引当日は奥様など代理人に、代理でご出席頂くことも可能です。
また、住宅ローンを利用される場合には、銀行などにも代理の旨の承諾を得て、事前に手続を済ませておくことになります。
住所を移しました。登記手続は必要ですか？
将来、不動産を売る場合や家を担保にしてお金を借りることなどがあれば、その時には住所変更の登記が必須となります。
住所変更の登記には、住民票や戸籍の附表が必要になるのですが、その書類の役所での保管期限が満了した場合には、住所変更登記が難しくなり、通常の住所変更登記の場合よりも、費用がかさむ場合もあります。
なるべく、早めに手続をされることをお勧めします。
なお、商業・法人登記では、２週間以内の登記手続きが必要になります。
結婚して名字が変わったら登記手続は必要ですか？
将来、不動産を売ることや家を担保にしてお金を借りることなどがあれば、氏名変更の登記が必要となりますが、そのときまで放置し置いても罰則等はありません。
しかし、なるべく早めに手続をされることをお勧めします。
なお、会社関係の登記は、２週間以内の手続が必要です。
住宅ローン中でも名義変更できますか？
銀行の承諾がない場合でも名義変更登記手続自体は可能です。
しかし、通常の住宅ローンの契約では、承諾なしの名義変更は期限の利益喪失約款に抵触すると規定されていることが多く、つまり、「勝手に名義変更したら残りのローンを一括返済しろ」と、言われる可能性があります。
したがって、事前に銀行に相談されることをお勧めします。
結果的には、名義変更とあわせて、ローンの借換が必要になることが考えられます。
詳しくは、ローン中の不動産の名義変更をご覧ください。
住宅ローン中の不動産の財産分与
住宅ローン（抵当権）の契約には、
- 銀行等（抵当権者）
- ローンを支払う人（債務者）
- 不動産の所有者（設定者）
という、3つの立場（保証人がついている場合は４つ）があり、一般的なケースですと、所有者自身がローンを支払う契約になっています。
ところが、離婚による財産分与を行う場合では、
- 所有者とローン支払名義人が別々になる
- 妻（夫）が保証人になっている
- もともと夫婦で連帯債務者になっている
など、住宅ローンの契約の内容が大幅に変更されることが予想され、夫婦関係・財産関係の精算という財産分与の目的を果たさないことが想定されますので、事前によく検討されることをお勧めします。
詳しくは、ローン中の不動産の名義変更をご覧ください。
相続登記に期限はありますか？
ただし、登記を放っておくと、相続人だった方がお亡くなりになられたり、戸籍の保管期限が切れたりしてその後の手続きが複雑化する恐れがあります。
不動産を将来売却することがあれば相続登記は必ず必要となりますので、登記は早めにしておくほうが安心です。
強要はできませんが、お早めにされることを強くおすすめします。
任意売却って何ですか？
その中でも、売却代金よりも、被担保債権の残額の方が大きい場合、つまりオーバーローン状態の不動産の売却のことを意味します。
せまい意味で、「借金整理のための不動産の売却」をさすこともあります。
いわゆる、裁判所が介入する競売（けいばい）に対して、任売（にんばい）といわれています。
住宅ローン会社の協力・承諾を得て、一般の不動産業者等を通じて一般市場で不動産を売却します。
競売よりも高額で早く売却できることがなどメリットは多いので、利害関係者からは好まれるスキームですが、任意売却ができるかどうかは、住宅ローンの残額、借金の総額、税金の滞納状況、住宅の価値など様々な要素をみて判断しなくてはならず、タイミングが重要ですので、早めの相談・決断が、よい結果につながります。
当事務所では借金についてのご相談も受けておりますので、住宅を手放すかどうか迷われている方はまずご相談下さい。
認知症の母が所有する不動産は、売ってはいけないの？
「売却したい」とのご本人の意思が明確に表現出来ない状況では、たとえ実のお子様からの依頼であっても、勝手に不動産を処分することは許されないのです。
認知症等の病気により、判断能力がどの程度衰えているかによりますが、売却手続を進める唯一の方法は、成年後見制度の利用です。
成年後見制度を利用し、選任された成年後見人や保佐人が、不動産の売却が相当であると判断した場合、売却が認められることになります。
但し、ご本人が、売却対象の不動産に、「現在住んでいる」、「過去に住んだことがある場合」には、居住用不動産の売却として別途、家庭裁判所の許可が必要になります。
また、「居住用不動産」との概念は広く捉えられており、許可の対象になる不動産は多いので注意が必要です。
相続手続に関するＦＡＱ
相続人全員で相談に行く必要がありますか？
ご相談の段階では、お近くの方・代表の方など、ご都合のよい方がお越し頂ければ大丈夫です。
相続人全員でお越し頂く必要はありません。
相続人全員が関与する必要があるのは、「遺産分割協議」です。
また「遺産分割協議」も、持ち回りで行うことが可能ですので、相続人全員が一堂に会することは、必ずしも必要ではありません。
相続人全員が一堂に会する機会での、相続手続に関するご説明等のご要望も承っておりますので、お気軽にお問合せ下さい。
どうして戸籍謄本が必要なのですか？
相続手続では、戸籍謄本等の証明書が数多く必要になります。
被相続人に関する戸籍では、通常のケースでは、出生から死亡に至るまでの連続した戸籍謄本が必要です。
それは、その戸籍に記載されている親族関係から、相続人が誰であるのか・何人いるのかなどを調べる必要があるからです。
形式的にはきちんとした遺産分割協議書が提出されていても、それら相続人に関する証明がなければ、「相続人全員が合意した」との証明にはならないので、法務局や銀行などで相続手続を受け付けてもらえません。
したがって、被相続人について、誰が相続人であるのかを証明するために、出生から死亡に至る戸籍謄本類が必要になるのです。
ただし、例外として、実際には子供が出来ないであろう年齢以下の戸籍は、要求されないと思われ、また有効な遺言に基づく相続手続の場合には、必要になる戸籍は最終のものなど一部に限られます。
もちろん、煩わしい戸籍の収集もお手頃な料金で代行取得可能です。
相続登記には、戸籍謄本？戸籍抄本？
相続登記で、「戸籍」が必要です。と言われたけど、それは、
謄本がいるの？抄本でいいの？
まず、戸籍謄本と戸籍抄本では、載っている情報の量が違います。
戸籍謄本は、戸籍の記載事項の全部が載っている書類で、戸籍抄本とは一部の方の情報が載っている書類という違いが有ります。
相続登記での戸籍の役割は、大雑把に説明すると
- 被相続人の相続人を戸籍によって証明する
- 相続人が現在も生きていることを戸籍によって証明する
の２点になります。
そうすると、１の被相続人の証明は、言い換えると他に相続人がいないことの証明ですので、戸籍謄本によって戸籍上のすべての情報を提供する必要があります。
つまり、被相続人に関する戸籍は、戸籍謄本が必要です。
２の相続人が現在も生きていることの証明は、その方に関する戸籍抄本で十分証明できることになります。
もちろん、戸籍謄本でも構いません。
したがって、
被相続人に関する戸籍は、戸籍謄本
相続人に関する戸籍は、戸籍抄本
がそれぞれ必要になります。
相続登記に期限はありますか？
相続登記手続きには、期限はありません。
ただし、登記を放っておくと、相続人だった方がお亡くなりになられたり、戸籍の保管期限が切れたりしてその後の手続きが複雑化する恐れがあります。
不動産を将来売却することや・団体信用生命保険でのローンの登記の抹消などの際には、相続登記は必ず必要となりますので、登記は早めにしておくほうが安心です。
また、
- 相続放棄（3ヶ月以内）
- 準確定申告（4ヶ月以内）
- 相続税の申告（10ヶ月以内）
など、期限のある相続手続もありますので、相続手続はお早めに開始されることをおすすめします。
遺産分割協議がまとまらないときは？
本来は、お互いに歩み寄って合意が出来ればいいのですが、どうしても協議がまとまらない場合には、家庭裁判所へ遺産分割調停を申し立てる事になります。
家庭裁判所での調停手続も、あくまでも話し合いですので、調停が不調に終わる（まとまらないまま）ことも考えられます。
その場合には、遺産分割の審判手続に移行し、最終的には裁判官の判断を仰ぐことになります。
平成２４年の統計データを紹介しますと、全相続件数１２０万件中、家庭裁判所への調停申立件数は、１万１７００件、実際には全体の１％弱、ほとんどのケースは、裁判所での解決ではなく、当事者の間での話し合いで解決しています。
しかし、遺産分割調停として申し立てられた事件に関するデータとしては、平均審理回数として最も多いのは「６～１０回」と長期間を要し、全申立件数の３０％が１年を超える期間が掛かったとのデータとなっています。
相続人の行方がわからない
相続人に未成年者がいるときと同様、相続人が行方不明のケースでは、「不在者財産管理人」の選任を家庭裁判所へ申し立てます。
不在者財産管理人が行方不明の方に代わって、遺産分割協議へ参加し、協議を進めることになります。
また、行方不明が長期に渡る場合などでは、失踪宣告が必要なケースも考えられます。
相続人の中に未成年者がいる。
通常、未成年者が法律行為を行う場合、親権者が代理します。
遺産分割協議では、親権者とその未成年の子供が話し合うことになります。この場合、形式的に親子間で利害が対立する（親の取り分が増えれば子供の取り分が減る）ことになるので、未成年者を保護するため、「特別代理人」という第三者を選任する必要があります。
「特別代理人」は、家庭裁判所への申立によって選任され、未成年者に代わって遺産分割協議へ参加します。
「特別代理人」の制度は、未成年者の保護を目的とするものですので、未成年者に一方的に不利な内容の合意を得ることはむずかしいのが実情です。
したがって、未成年者が成人するのを待つ、または、法定相続分どおりに遺産を分ける方法がとられるケースが多いように思われます。
似たようなケースとしては、親族の方が後見人に就任している場合の、後見人と被後見人の間の遺産分割の場合があります。
被相続人が所有していた不動産を調べる方法は？
一番の方法は、お手持ちの資料をくまなく調べることですが、それでも分からない場合には、課税関係から調べる方法があります。
市区町村役場では、管轄内の不動産を所有者ごと管理しており（税金を徴収するため）、その台帳（名寄帳・なよせちょう）を閲覧・交付請求することで、判明することがあります。
ただし、全国の市区町村役場への照会は事実上不可能ですので、ある程度は目星をつけておく必要があります。
また、課税されない不動産（私道部分など）は、名寄帳にも記載されないケースがあるので、判明した不動産の周辺の登記事項を確認する必要が生じる場合もあります。
もちろん、当事務所で代行可能です。
遺言書が出てきた！開けてもいいの？
遺言書らしきものに「公正証書遺言」と書かれているものは、通常、封をされていませんので、中を見ることは可能ですし、問題ありません。
遺言書が封筒などに入って、封がしてある場合には、開けてはいけません。
そのままの状態（開けないで）で、家庭裁判所での検認手続を受ける必要があります。
なお検認手続とは、
「相続人に対し遺言の存在及びその内容を知らせるとともに、遺言書の形状、加除訂正の状態、日付、署名など検認の日現在における遺言書の内容を明確にして遺言書の偽造・変造を防止するための手続」（最高裁）
ちなみに、遺言の内容について有効・無効の判断をしてもらえる訳ではありません。
遺言書が２通ある！
遺言は、何度でも自由に行うことが出来ます。
複数の遺言が作成されており、内容に違いが有る場合には、後に作った遺言によって、前につくった遺言を撤回したものとして扱われます。
撤回されたと考えるのは、「内容に違いがある部分について」ですので、前の遺言の内容が全部が無効になる訳ではありません。ご注意下さい。
相続放棄すると生命保険金も受け取れないの？
生命保険契約の内容で、保険金の受取人の指定が、
- 特定の方
- 相続人
- 被相続人
１のケースは、その特定の方の固有の権利として問題なく受け取れます。
２のケースでは、生命保険金を「被保険者死亡の時におけるその相続人のための契約であると解する」として、受け取れるとされています。
３のケースでは、残念ながら、生命保険金は被相続人の権利・財産として受け取ることが出来ません。
なお、似たようなケースとして、会社勤めの方が亡くなった場合の「死亡退職金」の受給についても、勤務先の就業規則の記載内容によりますので、事前の確認が必要です。
内縁の配偶者でも相続できますか？
残念ながら、内縁の配偶者には、相続権は認められていません。
ただし、何の権利も認められない訳ではなく、賃借権について認められたケースや社会保険の受給権が認められたケースもあります。
しかし、他の相続人に対する相続権の主張は、認められないと考えられます。
やはり、このような内縁関係の場合には、お互いに遺言などできちんと責任を果たす準備を進めてください。
成年後見に関するＦＡＱ
娘の私は後見人になれますか？
実のお子様であっても、成年後見人になれるとは限りません。
実際、親族の方が成年後見人になることが難しいと思われるケースは、
- ご本人が多額の財産をお持ちの場合
- 親族間でもめごとがある場合
- 成年後見人になられる方の資質に問題がある場合
- 不動産の売却・施設入所など複雑な事務が予定されている場合
などです。
詳しくは、成年後見人。親族がなれるケースとなれないケースをご覧ください。
成年後見人はヘルパーさんと違うの？
成年後見人の業務・役割は、ご本人さんの「財産管理」や「身上監護」です。
ご本人さんが介護サービスを利用される場合、申込みや契約などを行うことは、成年後見人の仕事ですが、実際の介護は、ヘルパーさん達へお願いすることになります。
病院にかかるケースでも、病院の付添いなどは、ヘルパーさんにお願いしますが、医療契約などの法律面で、成年後見人がサポートします。
判断能力が衰えた人でも遺産分けの話合いは出来るの？
分ける財産を持ったまま亡くなった方を被相続人、その相続人が参加する遺産分けの話合いを遺産分割協議と言います。
相続人の中に、判断能力が衰えた方が含まれる場合には、遺産分割協議を進めることは出来ません。
遺産分割協議では、遺産の分配方法（わけまえ）を決めることになり、判断能力が衰えた状態では、その方とって何が大事か？有利か不利か？判断出来ないと考えられているからです。
したがって、成年後見制度を利用し、後見人等が判断能力が衰えたご本人に代わって、遺産分割協議に参加することになります。
また別の方法として、法律の定めのとおりに分ける方法（法定相続）があります。
法律の定めどおりに相続不動産の名義を変更することは可能ですが、金融機関の口座の解約等の手続は、相続人全員の関与を求められるケースもあるため、手続がすすまないことも考えられます。
したがって、判断能力が衰えた方が遺産分割協議に参加するケースは、成年後見制度を活用すべきでしょう。
成年後見人の報酬・費用はいつ払うの？
具体的には、
- 成年後見人が報酬付与の申立てをする。
- 裁判所が報酬の額を決める。
- 成年後見人はご本人の財産から、決められた金額を出金する。
専門職後見人は、年に１回、裁判所へ報酬付与を申立て、裁判所が決定した金額の報酬を頂くことになります。
（特別な事務・業務が発生すると、都度請求するケースもございます。）
〒651-0087 神戸市中央区御幸通6丁目1番15号 御幸ビル202