離婚・財産分与と不動産の名義変更

離婚･財産分与

離婚されて不動産を財産分与された場合、名義変更の手続きが必要になります。

離婚は、精神的ダメージに加え、手続きも面倒で、あと回しにしたい問題が山積みだと思います。

しかし、時間の経過により、元配偶者の協力を得る事が難しくなるなど、手続に余計な労力が必要になることが予想されます。

後々のトラブルを防ぐため、なるべく早く名義変更をされることをお勧めします。

なお、調停・裁判による離婚の場合、調停・裁判の調書・判決に財産分与の内容が記載されていれば、元配偶者の協力を得られなくても手続は可能です。

財産分与を原因とする所有権移転の登記

財産分与の登記に必要なもの【協議離婚の場合】

協議離婚の場合には、離婚の事実がわかる戸籍謄本が必要です。

離婚によって苗字が変わっている場合、離婚後転居している場合など、また調停調書・審判書正本の記載内容によっては、相手方（手放す方）の戸籍謄本・住民票が必要になるケースがあります。
その場合でも、当事務所で取得代行が可能です。

財産分与登記の費用例

離婚に伴う氏の変更がある場合

財産分与登記の登録免許税は、2％

手続の流れ

財産分与・慰謝料

離婚に際して、お金や土地・建物などの財産の受け渡しが行われることは、一般的にイメージできると思います。

ただ、その財産が実際には、財産分与なのか？慰謝料なのか？といわれると、何の違いがあるの？と思われるかも知れません。

財産分与とは

婚姻期間中に形成された夫婦共通の財産をわけること。たとえば、住宅が夫名義であったとしても、潜在的には妻にも持分が存在しているはずだから、それを清算することです。

慰謝料とは、

夫婦間で離婚に至る原因をつくった配偶者（有責配偶者）が相手に対して行う損害賠償です。

問題は潜在的に存在している割合を超えた財産の移転があった場合です。

かかってくる可能性のある税金は？

離婚によって、夫から妻へ不動産を財産分与する場合について考えてみると、

贈与税

前項の説明のとおり、本来潜在的に持っていた財産を形式的に移転するだけなので、原則非課税です。

不動産取得税

贈与税と同様、本来潜在的に持っていた財産を形式的に移転するだけなので、原則非課税です。
ところが、前項で説明したとおり、財産分与の趣旨に該当しない場合、その部分は贈与とみなされますので、贈与税・不動産取得税の課税対象となります。

譲渡所得税

財産を分与した夫には譲渡所得税が課税されます。

この譲渡所得税の課税について、夫側から見ると

財産を失うのになぜ、所得税がかかるのか？
かかるとしても妻側じゃないのか？
と考えられますが、本来的には金銭で清算すべき財産分与を不動産の譲渡によって行い、「金銭を支払う義務を免れた」という利益に対して課税されることになります。
しかし実際には、居住用財産を譲渡した場合の特例（３０００万円控除）が適用されるケースが多く、課税されることは稀なケースと考えられます。

必ずかかってくる税金は？

登録免許税

不動産の登記をする場合に国に納めます。
税額＝不動産価格の２％
不動産の価格は固定資産評価証明書の課税価格を基準に計算します。

固定資産税

毎年４月頃にその年の１月１日時点の不動産の所有者に対して課税されます。

財産分与するのに時効はある？

財産分与自体は、離婚成立から２年経過すると相手方に請求することができなくなりますが、２年経過前から協議をしていて、その後に協議が整った場合、協議は有効です。

住宅ローンを組んでいる場合、ローンの返済はどうなる？

財産分与によって不動産の所有者の変更手続を行っても、住宅ローンの返済義務者が変更になる訳ではありません。

銀行との協議によって、債務者変更が可能な場合もありますが、むずかしいケースが多いのが実情です。

いちばんすっきりする方法としては、財産分与の名義変更とあわせて住宅ローンの借り換えを行う方法になりますが、必ずしもすべてのケースに適した方法とはいえません。

現状を確認させて頂いた上でのアドバイスとなります。

こちらのページで解説ローン中の不動産の名義変更。リスク回避の3つのレシピ。