- 「債務整理をしたいけれど、住宅ローンが・・・」
- 「債務整理の前に住宅を処分しようか・・・」
不動産を所有されている場合の債務整理について解説します。
任意整理・過払い請求
任意整理や過払い請求が、住宅ローンに影響することはあまりありません。
任意整理では、対象とする債権者と選択して行うことが出来るため、あえて住宅ローン債権者を対象とする必要性がないためです。
住宅ローン債権者である銀行のカードローンなどについて、任意整理を行った場合は、住宅ローンの契約上は一括返済を求めれらることになっています。
また、その場合でも住宅ローンとカードローン等は分離して手続に応じるケースもあります。
個人再生
個人再生の場合には、住宅ローン特別条項を利用できれば、住宅を残した債務整理を行うことが出来ます。
住宅ローンの残高が少なく、売却した場合に余剰金が発生する場合には、個人再生を選択するメリットはあまりありません。
つまり、住宅を売却し、住宅ローンを完済できる方は、個人再生には適さないのです。
自己破産
自己破産の場合には、住宅を含む所有不動産は、原則として売却されることになります。
住宅ローン残高と不動産の実勢価格によって、同時廃止、異時廃止、管財事件、それぞれの手続に応じて売却の方向で手続が進みます。
住宅ローン残高が固定資産評価額の1.5倍を超える場合には、売却による余剰金の発生が見込めないため、同時廃止事件として処理されます。
その場合には、競売または任意売却によって売却することになります。
競売
通常住宅ローン債権者は、抵当権という権利をもっています。
契約に従った返済が出来なくなった場合には、その不動産を売却することで、ローンの返済に充当するための権利です。
自己破産を申し立てても、その抵当権という権利には影響がなく、債権者は貸付金を回収するため、抵当権を使って、不動産は売却されることになります。
しかし、競売手続は裁判所を介する手続であるため、任意売却に比べ時間が掛かること、売却価格が低くなる恐れがあることから、抵当権を実行することなく、任意売却の方法によって不動産が売却されるケースが増えています。
売却される側にとっても、売却後の退去費用捻出や、住宅ローンに保証人がいる場合の請求額に大きな差が出るため、一般的には競売よりも任意売却による方法を選択されるケースが多くなります。
任意売却
本来は、住宅ローンの返済が見込めなくなれば、競売によって回収されるのですが、上記のとおり任意売却による方法が増えています。
住宅ローン残高や不動産の実勢価格、他の債務の状況、不動産の売却価格や時期、方法、相手方などによっては、不正な処分行為と見られる可能性があります。
そのような場合、その後の自己破産手続の妨げとなるケースも存在するため、多重債務に陥ってからの不動産の売却は、慎重な検討が必要です。お早めに専門家へご相談ください。
また、任意売却を専門と標榜する不動産業者が存在しますが、不動産業者はあくまで不動産を売却することを生業としており、不動産の売却が主眼であり、破産手続についてはタッチ出来ません。
不動産を売ったら後は知らん！そのような業者も存在しますので、ご注意ください。
