不動産を所有されている方の債務整理について。

任意整理・過払い請求

任意整理や過払い請求が、住宅ローンに影響することはありません。

任意整理は、手続の対象とする債権者を選択して行うことが出来ます。あえて住宅ローン債権者を対象とする必要性はありません。ここは、すべての債権者を対象としなければならない自己破産や個人再生と違う点です。

住宅ローンを組んでいる銀行のカードローンについて、任意整理を行った場合、住宅ローンの契約上は一括返済を求めれらることになっています。

しかし、住宅ローンについて延滞等がなく正常な状態であれば、カードローンについて保証会社から代位弁済を受け、住宅ローンとカードローンを分離して処理してもらえることもあります。

つまり、カードローンは任意整理、住宅ローンはそのまま返済が認めらるケースもあります。

個人再生

個人再生の場合には、住宅ローン特別条項を利用できれば、住宅を残した債務整理を行うことが可能です。

もし住宅ローンの残高が少なく、売却した場合に余剰金が発生する場合は、その余剰金は財産と見做されるので、再生計画上の返済額が多くなるため、個人再生を選択するメリットはあまりありません。

つまり、住宅を売却すれば住宅ローンを完済できる方は、個人再生には適さないのです。

自己破産の場合、住宅を含め、所有している不動産は、原則として売却されます。

ご自宅の場合、直ぐとはいいませんが、退去が必要です。

競売または任意売却によって売却することになります。

通常、住宅ローンの債権者は、抵当権という権利をもっています。

抵当権とは、契約に従った返済が出来なくなった場合には、その不動産を売却し、貸付金を回収するための権利です。

自己破産を申し立てても、その抵当権という権利には影響がなく、債権者は貸付金を回収するため、抵当権を使って、不動産は売却されることになります。

しかし、競売手続は裁判所が実施する手続で、任意売却（市場で売却する方法）に比べ時間が掛かること、売却価格が低くなる恐れがあることから、抵当権を実行することなく、任意売却の方法によって不動産が売却されるケースが増えています。

売却される側にとっても、売却後の退去費用の捻出や、住宅ローンに保証人がいる場合の請求額に大きな差が出るなどメリットもあり、競売よりも任意売却による方法が選択されるケースが多くなります。

住宅ローンを含め、消費者金融やカードローンなどの返済が困難になった場合、生活を見直す、出費を減らすなどの観点から住居費を減らす、つまり住宅を手放すことを検討されることもあるでしょう。

住宅を手放して、ローンが完済できればいいのですが、オーバーローン（住宅の価値<住宅ローン残高）の場合、売却はできません。

そうすると、任意整理などのなんらかの手続を検討する必要があるのですが「任意売却」をすすめる業者もあるでしょう。

任意売却専門！などの業者さんも存在しますが、不動産業者はあくまで不動産を売却することを生業としており、売却手数料を得ることが目的であり、借金の問題にはタッチ出来ません。

不動産を売ったら後は知らん！そのような業者も存在しますので、ご注意ください。

また、任意売却した後に、「やっぱり自己破産を」となった場合、その任意売却したこと自体が、財産隠しなど不正な行為と見られ、自己破産手続の妨げとなるケースも存在します。

多重債務に陥ってしまってからの不動産の売却は、慎重な検討が必要です。

お早めに、弁護士、司法書士などの法律の専門家へご相談ください。