相続手続

便宜上単独名義に相続して換価分割

相続・遺産分割のお話しです。

相続で相続人が複数おられ、プラスの財産がある場合には、相続人の間で、遺産の分け方を話し合うことが一般的。いわゆる遺産分割協議です。

分けるべき相続財産が預貯金などの分けやすい財産であれば、合意さえ出来れば、分け方自体はむずかしくありません。合意内容にしたがって、分けることが可能です。

しかし、相続財産が不動産だけ、不動産と少しの預貯金などのケースでは、分け方自体がむずかしくなります。

不動産は単独所有(単有)が基本

不動産の共有は、売却や利用方法など、のちのち様々な問題が起こる可能性をはらんでいますので、避けるべきです。
広~い土地であれば、実際に複数の土地に分けて(分筆)、それぞれの土地を単独で所有・利用されることも可能ですが、家屋・マンションなどでは、そのような方法は不可能です。

そんなケースで利用されるのが、代償分割と換価分割。

代償分割とは、不動産を取得する相続人が他の相続人へ金銭(代償金)を支払うことで解決する方法。

相続した不動産にもともと住まわれている相続人がおられ、継続して居住される場合などで利用されます。その方が不動産を相続するかわりに、他の相続人にお金を支払って、まるくおさめます。
ただし、代償金の金額、支払い方法(分割になってしまうとき)、その履行の確保など、難しい面もあります。

それに対して、換価分割とは、相続不動産を換価(お金に換えて)して、その代金を分ける方法。
相続する不動産に居住される相続人がいない場合や、不動産の維持・管理自体が負担になるケースで利用されます。

不動産の売却には名義人全員の関与が必要です。

換価分割の方法は、相続した不動産を売却し、その売却代金から、売却にかかる諸費用を控除した残額を、法定相続分にしたがって分けるのが基本。
不動産相続で揉める原因となる「不動産の評価額」(不動産をいくらと見積もるか?)も、市場で売却することで、恣意的な要素を排除できるので、わりとすっきりされると思われます。

非常に便利な方法に思われるのですが、相続不動産を売却するためには、一旦相続人名義へ変更(相続登記)する必要があります。通常は、法定相続分にしたがって相続登記を行い、相続人全員で協力して不動産を売却することになるのですが、

  • 相続人が多数存在するとき
  • 相続人が遠方にお住まいのとき
  • 相続人に高齢の方が含まれるとき

などでは、売却手続への相続人全員の関与・協力が困難なケースもあります。

そのような場合、相続人の中で代表者を決め、「便宜上、代表者単独名義で相続登記」を行い、代表者が売却・換価・代償金の分割を行う方法が考えられます。

実際に、贈与税に関する国税庁の説明にも次のように記載されています。

【照会要旨】

 遺産分割の調停により換価分割をすることになりました。ところで、換価の都合上、共同相続人のうち1人の名義に相続登記をしたうえで換価し、その後において、換価代金を分配することとしました。
 この場合、贈与税の課税が問題になりますか。

【回答要旨】

 共同相続人のうちの1人の名義で相続登記をしたことが、単に換価のための便宜のものであり、その代金が、分割に関する調停の内容に従って実際に分配される場合には、贈与税の課税が問題になることはありません。

(遺産分割調停の例であり、遺産分割協議にあてはまるものかは知れませんが)

とにかく、「便宜上、単独相続登記の方法」では、贈与税・譲渡所得税の問題が発生するのです。

便宜上単独相続登記は認められません!

「代表者を決めて、便宜上単独相続登記をしてから、換価分割をしよう!」
とすれば、まず、遺産分割協議が必要です。

たとえば、こんな内容の遺産分割協議書でしょうか?

 次の相続不動産を、売却・換価し、その売却代金から、売却に要する一切の費用,売却が完了するまでの管理費用を控除した残額を、法定相続割合に従って取得する。
 ただし、売却・換価手続は、相続人 代表者○○○○が行うこととし、売却・換価手続の便宜上、下記不動産につき、相続を原因として、○○○○が単独で取得する内容の所有権移転登記を行うことに合意する。

 不動産の表示   省略

法務局では、実際(共同相続)と異なる結果(単独相続)への登記は認められません!

また、「便宜上」という、いかにも【仮】のような文言も問題で、きちんとした権利関係を公示する役所としては、認められない!

との見解。法務局の考えとしては当然の結論です。(認めてくれる法務局もあるかも知れませんが、とりあえず、近所の法務局ではNGです。)

便宜上単独相続登記の方法?

では実際には、どのようにしたかと言えば、

一.相続人○○○○は、次の相続財産を相続する。
  不動産の表示   省略

二.相続人○○○○は、前項の不動産を速やかに売却・換価するものとし、売却代金から,売却に関する一切の費用(不動産仲介手数料、登記費用、譲渡所得税等)及び、売却が完了するまでに要する管理費用等を控除した残額を、全相続人の間で法定相続割合に従って分割、取得する。

これで、単独相続登記は可能です。(法務局は、不動産に関する「第1項」しか見ない!あとは知らない!?との見解でしょうか?)

あとは、税務上の問題ですが、管轄の税務署は、「そのままやん!他にどう読めばいいの?」と理解ある柔軟な回答(当たり前?)でした。

そのほかにも、登記用と税務上で遺産分割協議書を分けるなどの方法も考えられますが、逃げる・ごまかすようで気持ち悪いので採用は見送りです。

便宜の代償

換価分割は、非常に便利に感じられるようですが、落とし穴もあります。「便宜上、単独相続登記の方法」で、税務上の問題が発生する可能性があり、事例としては、次のものが参考になります。(以下、抜粋)「便宜上」が認められなかった裁判例

確かに、単独名義の方が、印鑑登録証明書を揃えるにしても便宜であろうと考えられる。そして、売却後、売却代金を他の相続人で実際に分配していることからすれば、信託目的に従った清算がされたということで理解できる。とすれば、原告の実質的な所得が売却代金のうち相続分割合に止まるとの主張も理解できなくはない。
しかし、それは相続人間で潜在的にされたことであって、表面的には原告があえて単独相続するという形式を採っていること、証拠によれば、他の相続人に対し、費用以外の一定額を本件不動産の売却代金から支払っていることが認められ、純然たる相続分に応じた分配がされているとはいえないことからすれば、相続人間の潜在的な合意についてあずかり知らない税務署としては、原告が本件不動産を単独取得したとの前提で申告を指導したとしても、やむを得ないところである。原告としては、あえて単独相続の形式を採るからには、それによる便宜だけでなく、不利益も勘案し、これによる不利益については、他の相続人との間で調整して対処しておくべきであった。

便宜上単独で相続した相続人へ、不動産全体の譲渡所得税が課税されてしまった事案。手間を省くつもりが、まったく逆の結果になっています。

便宜上、単独相続登記は、便利な側面もありますが、安易に行うと贈与税・譲渡所得税の問題が発生する可能性があるのです。

「便宜上、単独相続登記」を検討されている場合には、事前に法務局・税務署へ確認の上、くれぐれも慎重に実行されることをお勧めします。

便宜上単独相続を不要に!

「便宜上、単独相続登記」は、売却等の手続が面倒だから行われるもの。だったら、売却等の手続を誰かにまかせてしまえばOKです。

適任者は、司法書士。弁護士・司法書士には、法律上、不動産の売却の代理が認められています。

結局のところ、司法書士は相続登記・売却登記に関与し、本人確認等を厳格に行う義務を課せられているため、その司法書士が登記以外の売却に関する一切の事務の委任も受ければ、相続人の面倒が増えることはありません。むしろ、代金決済への出席なども代理してもらるので、相続人の負担は激減します。

法定相続登記を行い、相続人全員から売却の代理依頼を受けることで、売却代金の分配についての贈与税や譲渡所得税の問題も起こりません。

相続不動産の売却代理業務を扱う司法書士は少ないかも知れませんが、当事務所では喜んでサポートさせて頂きます。

詳しくは、司法書士による相続不動産の売却代理業務のページをご確認ください。

Return Top