不動産の共有関係・ローンの組み方と住宅ローン条項の利用の可否

前回の「個人再生のご依頼」のつづきです。

個人再生の最大の特徴である、「住宅ローン条項」を利用できないケースについての解説。

前回の記事では、利用できないケースの中でも、わりとわかりやすいものについて書きました。

今回の記事では、相談の中でも、私自身よく考え・悩む、そんな難しいケース。だけどよく問題になるケースをご紹介します。

以下の解説では、共有関係を「夫婦」としていますが、「親子」の場合でも同様です。

住宅ローン条項利用の可否（連帯保証人）

住宅ローンを組む際に、妻が連帯保証人になるケースがあります。
そのような場合、住宅ローン条項が利用できるパターンとできないパターンがあります。

妻が個人再生を申し立てる場合、夫が所有する不動産の住宅ローンの連帯保証人になっていると、住宅ローン条項を利用できません。

妻は、住宅の所有者・共有者ではないので、住宅ローン条項を利用できないのです。

この場合には、妻の住宅ローンの連帯保証債務が再生債権（通常の借金と同じ扱い）となります。

つまり、住宅ローンの額とその他の借金の額の合計額が基準となるため、個人再生で減額されるとはいえ、多額の返済が必要となります。

個人再生での解決は難しくなることが想定されます。

住宅ローン条項利用の可否（共有関係）

この表でも住宅ローン条項の利用が認められないケースは、妻が連帯保証人に過ぎないケースです。
妻は、住宅ローンの債務者ではないので、妻の個人再生申立ては、前項と同様にメリットが少ないと考えられます。

住宅ローン条項利用の可否（ペアローン）

ペアローンとは、夫婦それぞれが、金融機関と住宅ローン契約を結ぶ住宅ローンの組み方です。

ペアローンを利用すると、結果的に、購入した住宅に夫の住宅ローンと妻の住宅ローンの２つの抵当権がつくことになり、多くのケースでは、購入した住宅は、夫婦共有名義になります。

こんなペアローンのケースでは、夫だけの個人再生申立てや、妻だけの個人再生申立ては、事実上できないことになります。

なぜなら、夫だけが住宅ローン条項を利用した個人再生を申し立てると、夫が所有（共有）している住宅に、夫の住宅ローン以外の抵当権が付着した状態であるためです。

つまり、前回の記事で説明したとおり、おまとめ・不動産担保ローンがあると住宅ローン条項が使えません。それがたとえ妻の住宅ローンであったとしても、その他の抵当権と同じ扱いになってしまうのです。法律上は、下記の太字の部分に該当することになるのです。

住宅資金貸付債権については、再生計画において、住宅資金特別条項を定めることができる。
ただし、住宅の上に第53条第1項に規定する担保権が存するとき、又は住宅以外の不動産にも同号に規定する抵当権が設定されている場合において当該不動産の上に第53条第1項に規定する担保権で当該抵当権に後れるものが存するときは、この限りでない。

ペアローンでも、住宅ローン条項を利用した個人再生を申し立てる

先の説明では、ペアローンを利用していると、住宅ローン条項を利用した個人再生はできない！と思われるかも知れませんが、実は方法はあるのです。

それは、ペアローンを組んだ二人がそろって住宅ローン条項を利用した個人再生を申し立てることです。

前回から長々と住宅ローン条項が利用できないケースを解説してきましたが、利用できないケースとは、「住宅を失う可能性がある場合」です。

しかし、ペアローンを利用した夫婦・親子がそろって個人再生を申し立て、それぞれが住宅ローン条項の利用を認められれば、「住宅を失う可能性がある場合」にはあたりません。法律上、明文の規定はありませんが、認めてもよいとするのが実際の運用となっています。

おまけ

以前あった本当の話です。多重債務者の方の奥さんからのご相談。

「主人が、大手の事務所に、住宅ローン条項を利用した個人再生を依頼したらしいのですが・・・・」

状況を伺うと、ペアローンです。「奥さんも一緒に依頼されたのですか？」

「いいえ、私は借金は住宅ローンだけで、離婚も考えているので・・・」

おそらく、住宅ローン条項を利用した個人再生の申立ては不可能！というか意味が無いケースでした。その後どうなったのでしょうか？

実際に、個人再生の利用は、破産などと比べると圧倒的に少ないようです。経験のない事務所もあるようです。住宅ローン条項を利用した個人再生を検討されている際には、是非、経験豊富な専門家に相談して下さい。

手前味噌ですが、私の場合、司法書士デビュー間もない頃（開業2ヶ月ぐらい）に、依頼を受けて（もちろん住宅ローン条項利用）、試行錯誤しながら申立てた覚えがあります。

同期などの知り合いにも経験者はいなくて、ほんとーーーーに苦労した覚えがありますが、結果的には大変喜んでもらえたので、以降、ご相談者には、積極的にすすめています。