不動産の名義変更登記のお話しです。
最近、不動産を購入される予定の方から、お見積りの依頼が増えております。ありがとうございます。
見積り依頼の経緯として多いのが、不動産仲介会社の提携先の司法書士の見積り金額に、納得がいかずに相見積もり、のケースでしょうか？
当事務所では、地域最低水準の低価格＆わかりやすい料金がモットーです。しかも一般的なケースの登記費用については、ホームページに公開しております。
したがいまして、見積り作業は、登録免許税の計算ぐらい、ラクチンです。もちろん無料。
登録免許税の計算も、こんなツールで計算出来ちゃいます。
そんな相見積もりのケースで、費用に大きな差が出て驚かれるパターンのひとつが、登記申請方法の違いによって登記の件数に違いが出る、所有権と共有持分の購入のケースです。
所有権と共有持分の購入？
不動産を購入される際でも、あまり気にかける方はおられないとおもわれますが、実際にはこんなケースです。
- 戸建住宅とその前の道路の共有持分
- 戸建住宅とゴミステーションの共有持分
- 敷地権化されていないマンション
戸建て住宅とその前面道路の持分を購入されるケースでは、建物とその底地部分の土地については、「所有権」を購入されますが、前面道路部分やゴミステーション部分については、ご近所さんと共有される、つまり、共有持分を購入されることになります。
また、敷地権化されていないマンションの場合にも、居住部分（専有部分）は「所有権」を購入し、敷地（底地）については、他の専有部分の所有者の方々と共有することになります。
つまり、所有権と共有持分を同時に購入されるケースは、結構あるのです。
一括申請出来る？
司法書士しか興味がない部分ですが、所有権移転と誰某持分全部移転とは、登記の種類（目的）が異なります。
したがって、これらの登記を別個に申請することがあります。と言うよりも、その方法が原則的な方法です。
しかし、これらの登記は一括で申請することが可能な場合があります。
どんなケースかと言うと、大袈裟に言えば、ほとんどのケースで。
つまり、別個に申請するか、一括申請するかは、担当する司法書士の考え方によります。
ちなみに、別個だろうと、一括だろうと、登記の結果に差はありません。
実際には、別個に申請する司法書士が多数派と思います。
費用に差が出る？水増しか？
不動産を購入される方にとって、登記の件数が何件だろうと、きちんと自分の名義にしてもらえれば、司法書士に依頼する目的は達成されます。
ただし、お客さんにとっては、登記の件数が増えることによって、費用も増えるのであれば、出来るだけ少ない件数で、費用を抑えた方法がいいに決まっています。
と、（あくまで）私は考えます。私の考えです。
では、一括申請できる登記を、わざわざ別々にして、費用を増やす司法書士が「遠回りするタクシー」か？
というと、そうではありません。誤解しないで下さい！
- 「目的地まで、とにかく安全に届けることがサービスである」
- 「（交通違反切符を切られない程度に、）早く目的地へ届けることがサービスである。」
タクシーの運転手さんに、こんな考え方の違いがあっても、いいんじゃないでしょうか？
時速４０Ｋｍ制限の道を、時速４０Ｋｍで走るタクシーに、「安全運転」と評価するお客さまも、「チンタラ走るな！」と怒るお客さまも居られると思います。
それと同じように、司法書士にも、道順を変える・選ぶ権利があたえられていると考えます。安全第一が間違いとは言えません。
もちろん、私は後者の考え方。
一括申請可能なケースでは、一括申請を利用し、登記の件数を極力減らし、費用を抑えたいと思います。自分ならそうして欲しいから。
仮に見積もりの後に、一括申請できない・危険と判断すれば、件数を増やしても、費用は増やし（せ）ません。
単品で、ハンバーガーとポテトとコーラのＬサイズを頼んだら、セットの方がお得ですよ！と言える店を目指しています！
蛇足・・・似ていますが、これは一括申請出来ません！
「所有権」と「共有持分の全部の移転」は一括申請が可能なケースがある、と解説しましたが、「所有権」と「所有権の一部移転」、「共有持分の一部移転」は一括申請できません。
なんのこっちゃ？例えばこんなケースです。
不動産会社がいくつかの土地を購入し、１つの大きな土地にして、住宅の底地部分、道路部分、ゴミステーション部分などの区画を作り（土地を分けて）、住宅を建てて販売。
このようなケースでは、分譲前は、分譲地全体が不動産会社の所有です。
したがって１件目のお客さんには、住宅の底地部分は「所有権」を販売、ゴミステーション部分は「所有権の一部」を販売します。
それ以降のお客さまには、住宅の底地部分は同じく「所有権」の販売ですが、ゴミステーション部分は「共有持分の一部」を販売します。
そして最後のお客さまには、ゴミステーション部分が「共有持分の全部」を販売します。
登記の形態でいうと、
１件目、「所有権移転」と「所有権一部移転」の一括申請は出来ません。
２件目～ラス２件目、「所有権移転」と「共有持分一部移転」の一括申請も出来ません。
最終分譲（ラスト）、「所有権移転」と「共有持分全部移転」の一括申請は可能です。
