不動産登記

不動産の贈与。失敗しないために注意すべきポイント

「不動産を贈与したいから名義変更をお願いします。」

こんなご依頼はもちろん大歓迎。ただ、ご依頼者からじっくりお話しを伺い、その問題点を指摘させていただくと、贈与を行うか否か、再考される方が多いのが実情だ。

ご依頼に繋がらないのは非常に残念だが、もし知らずに実行してしまったら、泣きを見るケースもある不動産の贈与。結果的に思いとどまることになっても、依頼者に喜ばれれば幸いだ。

贈与を躊躇させるその問題点、大きく分けると「贈与の目的・動機に関するもの」と「税負担に関するもの」。ここでは、不動産の贈与の税負担に関する問題点、さらにその回避・解決法をご紹介したい。

贈与税|最高税率55%って?

平成27年、相続税・贈与税が改正されたことは、ご存知の方も多いだろう。この改正について、相続税の実質増税がクローズアップされることが多かったが、その陰で贈与税は、若干ながら負担が軽くなったことはあまり知られていない。

負担が軽く・・とは言え、贈与税の最高税率は55%。贈与する財産の半分以上を税として納めなければならないなんて、「贈与禁止」という意味にしか感じられない。

贈与税は、高額な贈与ほど税率が高くなる累進課税。実際の税率表は以下の通り。

基礎控除後の
課税価格
子・孫への贈与 それ以外の贈与
税率 控除額 税率 控除額
200万円以下 10% 10%
300万円以下 15% 10万円 15% 10万円
400万円以下 20% 25万円
600万円以下 20% 30万円 30% 65万円
1000万円以下 30% 90万円 40% 125万円
1500万円以下 40% 190万円 45% 175万円
3000万円以下 45% 265万円 50% 250万円
4500万円以下 50% 415万円 3000万円超
55%
400万円
4500万円超 55% 640万円

贈与税額は、(課税標準×税率)-控除額と計算する。仮に、相続税評価額2000万円の不動産を、第3者へ贈与した際の贈与税額は、

(( 2000万円 - 110万円 )× 50% )- 250万円 = 695万円

贈与税がいかに高額になるか、お分かり頂けるだろう。

また、平成27年から、子・孫等への贈与が新設され、若干優遇されている。子・孫への贈与なら同額の贈与を行っても、

(( 2000万円 - 110万円 )× 45% )- 265万円 = 585万5000円

と、若干ながら割安だ。

ちなみに不動産の場合、土地は路線価、建物は固定資産評価額が課税価格になる。それらの価格は、実勢価格や販売価格よりは低額に評価されている。しかし、高額になりがちな不動産の贈与に伴う贈与税。よほどの理由や必要性がない限り、高額な贈与税の負担を考えると、贈与を諦めざるを得ない方が多い。

ただ、贈与税には特例として、贈与税の負担を軽減する特例措置が設けられている。不動産の贈与に関するものとしては、次の2つ。

  • 夫婦間の居住用不動産の贈与の特例
  • 相続時精算課税制度

これらの軽減措置の適用がないケースでは、贈与を諦めるか、贈与税を負担するか、最後にご紹介する「贈与長期計画」の実行かの選択だ。

熟年夫婦の間で贈与するならお得

長年連れ添った夫婦間での贈与では、次の要件を充たすと、贈与税の基礎控除額110万円とは別に、2000万円の控除、あわせて2110万円の控除が受けられる。これが「夫婦間の居住用不動産の贈与の特例」。贈与税の配偶者控除とも呼ばれる。

ご夫婦で長年住まわれていたご自宅や、夫婦共有の場合などでは非課税で贈与出来るケースも多くなるだろう。

贈与税の配偶者控除の要件

婚姻期間
20年以上
贈与財産の種類
居住用の不動産
居住者
贈与を受けた配偶者が贈与の翌年の3月15日までに、その不動産に居住し、その後も居住する見込みであること

上記の3つの条件を充たせば,贈与税の配偶者控除の特例を利用することできる。
つまり、婚姻期間が20年を超える夫婦間でマイホームの贈与であればOK

贈与税の配偶者控除、注意点としては、一応以下の2点。特に問題になることはないだろう。

  1. 1度しか利用できない
  2. 不動産取得税は課税対象(通常どおりの計算)

贈与税の配偶者控除は便利だが

ご覧頂いたとおり、贈与税の配偶者控除は、要件も緩やかでメリットも大きく、便利で使いやすい制度だ。

しかし、そもそもの贈与の動機が、相続(税)対策の場合や、離婚にともなうご夫婦の財産の清算(財産分与)目的であれば、さらに検討が必要になる。

相続(税)対策か?争続対策か?

一般的な居住用不動産を配偶者が相続する場合、相続税の計算においてはその評価額が80%も軽減(小規模宅地の特例)される。生前贈与よりも相続を待っていた方が軽減額が大きいのだ。つまり、贈与する方の資産の内容によるが、資産家の方の相続(税)対策としては効率が悪い。

「相続争いを避けるため」という目的であれば、奥様への生前贈与は効果がある。ただし、相続争いが想定されるなら、奥様への贈与と合わせて、折り合いの悪い相続人へも一定の財産を残す配慮も必要になる。

これは遺留分という相続人に最低限認められた権利によって、せっかく贈与した不動産が争いの種になることを防ぐため。ここまで気を配っておけば、安心だ。

財産分与か贈与か

また、贈与税の配偶者控除に該当するご夫婦が離婚される際には、贈与税の他、不動産取得税・譲渡所得税も考慮・計算し、婚姻中に贈与するか、離婚に合わせて財産分与するか、コストの低い方を選択出来る。
ずいぶん大雑把な言い方で恐縮だが、財産分与の方がコストが低く抑えられるケースが多い。

贈与税の後払い、相続時精算課税制度

前項はご夫婦の間での贈与税の特例でしたが、この相続時精算課税制度は、祖父母・親・子・孫などの縦の親族関係で行われる贈与についての特例。

この制度の利用の要件は以下のとおり。

贈与者(あげる方)
60歳以上の親または祖父母
受贈者(もらう側)
贈与者の推定相続人である20歳以上の子または孫
贈与財産の制限
現金・不動産など財産の種類による制限はない。2500万円未満の贈与であれば、贈与税は相続時にその他の相続財産と合わせて相続税と精算し支払う。
贈与額が2500万円を超える部分については20%の贈与税が課税され。翌年申告納付する。

つまり、子孫への2500万円以内の贈与であれば、とりあえず無税で贈与が可能

本来支払うはずだった贈与税は、贈与した者の相続の際、その他の相続財産と合わせて相続税を計算し納付する。計算の結果、相続税が発生しない場合には、後払いするはずだった贈与税も支払いは不要となる。

相続時精算課税制度も便利だが

贈与税の配偶者控除と同じく、相続時精算課税制度も贈与を検討されている方には魅力的なものだが、こちらも注意すべき点がある。

一旦制度を利用したら、暦年贈与に戻せない
相続時精算課税制度を利用する旨の届出を行うと、以降、年間110万円までの基礎控除枠が利用出来ない。
つまり、ある年に相続時精算課税制度を利用し、長男へ2500万円の贈与を行うと、翌年、長男へ100万円の贈与を行えば、20万円の贈与税(※)が課税されることになる。

小規模宅地の特例が非適用
これは贈与税の配偶者控除と同様、一般的な居住用不動産の贈与の場合、相続時まで待った方が控除額が大きくなる可能性が高い。ただし、相続税が課税される方への注意事項。

相続税の課税の心配がなければ、積極的に利用出来る。

※200万円以下だから10%では?と思われるかも知れないが、相続時精算課税制度を利用すると、2500万円を超える部分は一律20%の税率が適用される。

贈与長期計画

贈与税の配偶者控除、相続時精算課税制度も適用が受けられない、そんな場合は「ちいさなことからコツコツと」。年間110万円までの贈与税の基礎控除枠を利用する方法(暦年贈与)になる。

こちらも、贈与する財産に要件はない。現金でも不動産(共有持分)でも大丈夫。現金・預金での贈与については、贈与財産の管理方法などで暦年贈与が認められないなどの注意点があるが、本サイトの趣旨からは逸脱するので割愛させて頂き、不動産(共有持分)の贈与についてご紹介したい。

少しずつでも贈与したい。そのような方は「贈与税・相続税の節税」もしくは「相続人以外へ名義を変更したい」との目的・希望をお持ちの方が多い。節税意識は良いことだが、必要なコスト・経費までカットしてしまうと、暦年贈与の効果が否定されることになり兼ねない。相続人以外への贈与のケースも、万全を期すためには、十分な手当てが必要だ。

年間110万円の控除枠利用した贈与(暦年贈与)は登記まで

暦年贈与を行う際、「贈与したことにする」というのは、問題がある。

例えば、「贈与契約書を作っておく」というもの。これはアウト。民法上は贈与は有効と考えられるが、税務署からは否定される。仮に、贈与契約書に確定日付があるものでも、結果は同じ。暦年贈与は否定され、一括で贈与があったとみなされる。

では、贈与契約書を公正証書で作っていたとしたらどうだろう。公正証書は証拠力の強い文書だ。しかし、これも結果は同じ。暦年贈与の効果は否定される。

税法上、贈与の時期は「贈与の履行が終わった時」とされており、履行が終わった時点で課税されることになる。動産の場合には、引き渡しを持って履行が終わったことになるが、不動産の場合には、登記を持って履行が終わったことと認定されている。これが裁判例。

毎年、贈与により移転した持分の名義変更登記のコストをカットしてしまうと、暦年贈与の効果は認められない。最終的に登記をした時点で、それまで行っていた暦年贈与、その全部が一度に課税されることになる。

面倒な手続だが、きちんと登記まで行うことが大切。さらに、毎年、基礎控除枠を少し超える額の贈与し、少額の贈与税を申告納付しておけば、税務署のお墨付き(贈与税申告書控え)がもらえるので安心だ。

相続人以外への暦年贈与

例えば内縁の妻など、相続関係にない方へ暦年贈与をする場合、途中で予期せぬトラブルが起こると、厄介な問題になってしまう。

仮に暦年贈与で所有権の50%が移転していた時点で相続が起こった場合、贈与の相手方と自らの相続人が不動産を共有してしまうことになる。一旦不動産が共有状態になってしまうと、共有者全員の意思統一が出来なければ、不動産の売却などの処分が一切出来ない。結果的には、受贈者と相続人はお荷物を贈与された形、厚意が仇となる。これでは何のための贈与か解らない。

そこで、相続人以外の方へ暦年贈与を行う場合には、遺言を併用し、万が一の際に備えておいた方がいいだろう。遺留分等の問題が残る可能性はあるが、やらないよりは、やった方がいい。

いずれのケースも、贈与の完成には時間がかかる。贈与が必要だと思うなら、すぐに実行に移すことが好結果につながるだろう。

不動産取得税

不動産の贈与を行うと、もらった側に不動産取得税が課税される。これが原則。
贈与税と同様、要件によっては軽減され非課税のケースもある。現在の税率は次のとおり。

土地
固定資産評価額の2分の1の3%
建物(住宅)
固定資産評価額の3%
住宅以外の建物
固定資産評価額の4%

その他、築年数や広さなどによって軽減措置が設けられている。実際の不動産取得税額の目安は、こちらのページで計算出来るので、興味がある方はそちらでご確認いただきたい。

不動産取得税の簡易計算機

不動産の贈与で注意すべきポイントのまとめ

相続税対策には生前贈与!などと、不動産の贈与は短絡的に行うべきでないことは、ご理解頂けただろうか?

ここでご紹介したポイントを踏まえ贈与を実行すれば、「思いがけない贈与税に脅かされる」なんてこともなく、贈与の本当の目的は達成されるだろう。

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