不動産登記

基礎控除枠内の不動産の贈与

贈与税には、基礎控除が設けられており、その額は年間110万円です。
それを超えた額に対しては、最高50%もの贈与税が課税されます。

であれば、

「年間110万円未満であれば、贈与税を支払うことなく贈与ができる!」
「1000万円の財産も10年がかりで贈与すれば、非課税だ!」

確かにそのように計算されます。

しかし、問題はその方法です。

相続税評価額1000万円の不動産を親から子へ移転する方法について考えてみます。

確定日付のある贈与証書による方法

確定日付とは、法務局や公証役場で書面に日付を記録してもらう行為です。
確かにその日付にその書類があったことを証明するひとつの方法です。

親子は毎年、親の不動産の持分10分の1を子へ贈与する旨の証書を作成し、法務局で確定日付を取得し証書を大切に保管していました。10年経ち、不動産の持分は子に移りました。
そして10年分の贈与の登記手続(贈与の登記10件)をまとめて行いました。

結論から申し上げれば、贈与税は課税されます。

贈与は民法で規定され、このケースでは毎年の時点で10分の1づつの持分の移転があったと民法上は解釈されます。

しかし、税法上ではこれを認めていません。

公正証書による贈与契約

公正証書とは、公証役場で公証人が関与して作成される、きわめて信頼性の高い証書です。
作成日についても、内容についても間違いはありません。

贈与の事実を公正証書に記録して持分を基礎控除の範囲内で暦年贈与し、まとめて登記すれば・・・

結論は、確定日付の方法と同様、課税されます。

贈与税課税の理由と対策

上の二つの事例は、贈与税を回避する意図を持った行為みなされるからです。

さらに大胆な方法として、一括で贈与する内容の公正証書を作成し、贈与税の除斥期間満了後(時効で課税されなくなってから)に贈与の登記を行ったケースについての裁判例があります。

判例は、

  1. 登記を行うことが所有権確保の一番確実な方法なのに、あえてこれを行わない合理的な理由はない。
  2. 贈与税回避の意図のもとで作成された公正証書には、贈与の効力はみとめられない。
  3. したがって、贈与が実行されたのは登記の時点である

と判断しています。

したがって、基礎控除枠を利用した持分移転の方法を利用する場合は、
毎年、登記手続まで行う必要があります。

さらに当事務所では、今回のケースにおいては、10回に分けて行わず、8分の1程度(年間125万円)の贈与を行い、贈与税をきちんと申告・納税されることをおすすめします。

基礎控除枠の贈与にかかる税金と費用の実際

毎年登記が必要となると、余計に費用がかかるんじゃないの?司法書士の手数料水増し作戦なんじゃないか?

では、実際に計算してみます。

ただし、税法は毎年のように改正されるため、平成26年の時点での税法で計算します。
なお、登録免許税は、単に分割して納付するだけで総額に変化はないため省略します。

ケース1 一括で贈与した場合

今回のケースは、下記の税率が適用され、

基礎控除後の課税価格 税率 控除額
200万円以下 10%
300万円以下 15% 10万円
400万円以下 20% 25万円
600万円以下 30% 65万円
1,000万円以下 40% 125万円
1,000万円超 50% 225万円

税率は40%、控除額が125万円として1000万円―110万円=890万円(課税価格)

890万円×40%―125万円=231万円(贈与税額)

当事務所の登記費用が4万5360円(税込)

合計235万5360円となります。

ケース2 8分の1づつ贈与する場合

1000万円÷8年=125万円(1年間の贈与額)

125万円―110万円=15万円(課税価格)

税率は10%、控除額はなく

15万円×10%=1万5000円(年間贈与税額)

これが8年分で合計贈与税額は12万円

当事務所の登記費用は4万5360円×8年分=36万2880円(消費税8%で計算)

合計48万2880円 一括贈与のケースとの差は約187万2480円となります。

きちんと申告・納税し、安心できる贈与を行ってください。

贈与税はもらう人が基準、だから3倍速も

【平成26年7月追記】
ここまで、贈与税の基礎控除枠110万円をどのように利用すべきかを解説しましたが、大事なことが抜けていました。

贈与税の課税については、もらう人が基準。
もらう人ひとりあたり、年間110万円の基礎控除枠があるのです。

したがって、親から複数の子へ同様の方法で贈与すれば、110万円×人数分の基礎控除枠があるのと同様になります。

そうすると、2人の子供へ贈与をすれば、2倍速で、3人であれば3倍速で、相続の対象になるかも知れない財産を減らすことが可能です。

もちろん、お子様に限らず、奥様や、お子様の奥様などにも贈与の対象を広げれば、【110万円】しかなかった枠が大きく広がります。

「相続対策として、基礎控除枠を大きく使う!」そのためには、早めの行動が大切です。

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