不動産登記

不動産登記と税金

不動産の登記手続には、常に税金の問題がついてまわります。

登録免許税のように登記申請の際に納付が必要な税金や、不動産取得税のように、登記の数ヶ月後に納税通知書が届くような税金。「そんなはずじゃなかった」では済まされません。

ここでは、主に不動産の登記に関する税金、その他不動産に関する税金について解説します。

※税金に関する相談は、税理士さんの業務範囲となりますので、登記に関連するものに限らせて頂きます。
※税金については、頻繁に改正されることがあるため、最終的な確認は税務署・県税事務所等へお願いします。

登録免許税

不動産登記を行う際に、必ず必要な税金として国に納めます。

一般的な不動産登記手続の登録免許税は以下の表のとおりです。

不動産の名義変更にかかる登録免許税の簡易計算機

登記の内容 課税標準 税率
所有権の保存(家を建てたとき) 不動産の価額 0.4%
所有権の移転 売買 建物 2.0%
土地 1.5%
相続 0.4%
贈与等 2.0%
抵当権の設定 債権額 0.4%
氏名・住所の変更 不動産の個数 1個 1,000円
抵当権の抹消 1個 1,000円
計算の例
評価額1000万円の土地と評価額500万円の建物を購入した場合
  • 土地 1000万円×1.5%=15万円
  • 建物 500万円×2.0%=10万円

あわせて25万円の登録免許税が必要になります。
※不動産価格は、売買代金ではなく、固定資産評価額を基準に計算します。
※固定資産評価額は証明書(市区町村役場で発行されます)にて確認できます。

登録免許税の軽減措置

上記の表が登録免許税計算の原則になりますが、要件を充たす場合には大幅な軽減(減税)が受けられる場合があります。

いわゆるファミリー向けの住宅に実際に住まわれる場合には、税金が優遇されるという政策です。

要件の概要は以下の表のとおりです。

住宅の床面積 50㎡以上
住宅の種類 新築 未使用のもの
中古 木造 築20年以内マンション 築25年以内
登記の時期 新築または取得後1年以内

登録免許税の軽減が受けられるかどうかは、床面積や築年数など登記事項証明書を確認する必要があります。
詳しくはご相談下さい。

不動産の名義変更にかかる登録免許税の簡易計算機

不動産取得税

不動産を取得した場合に、課税されます。取得した際に一度だけ課税されます。
地方税で、取得後数ヶ月後に、県税事務所から納税通知書が送られてきます。

不動産取得税は、不動産の評価額の4%が原則ですが、不動産取得税にも特例措置があり、平成27年3月31日までに取得した場合には、税率が3%と軽減されています。(ちなみにこの特例措置は、毎年延長されており、常態化しています。)

さらに、登録免許税と同様に、いわゆるファミリー向けの住宅に実際に住まわれる場合には、税金が優遇される特例があります。
特例の要件については、非常に複雑ですので、ここでは割愛させて頂きます。

また、登録免許税の軽減は、売買(競落も含む)のケースに限られますが、不動産取得税の場合には、贈与や財産分与などにより取得した場合でも対象となります。

なお、相続による取得の場合には、不動産取得税は課税されません。

不動産取得税の簡易計算機

固定資産税・都市計画税

毎年4月頃にその年の1月1日の不動産の所有者に対して課税されます。

固定資産税は、固定資産評価額の1.4%、都市計画税は固定資産評価額の0.3%が税額として課税されるのが原則ですが、新築住宅に対する軽減や住宅用地に対する軽減など、さまざまな特例があります。

登記に関する部分としては、不動産の売買の際、代金の精算時(決済時)に1年分の税金を日割計算で精算する扱いが通例となっています。

贈与税・相続税

贈与を原因とする不動産の名義変更の際は、贈与税についてあらかじめよく検討されることをお勧めします。

贈与税の計算方法は、まず、その年の1月1日から12月31日までの1年間に贈与によりもらった財産の価額を合計し、続いて、その合計額から基礎控除額として110万円を差し引きます。その金額が基礎控除後の課税価格となり、基準になります。

次に、基礎控除後の課税価格に真ん中の欄の税率を乗じたあと、一番右の欄の控除額を差し引いて、税額を計算します。
なお、贈与税について詳しくは国税庁のホームページをご覧下さい。

基礎控除後の
課税価格
子・孫への贈与 それ以外の贈与
税率 控除額 税率 控除額
200万円以下 10% 10%
300万円以下 15% 10万円 15% 10万円
400万円以下 20% 25万円
600万円以下 20% 30万円 30% 65万円
1000万円以下 30% 90万円 40% 125万円
1500万円以下 40% 190万円 45% 175万円
3000万円以下 45% 265万円 50% 250万円
4500万円以下 50% 415万円 3000万円超
55%
400万円
4500万円超 55% 640万円

贈与税額は、(課税標準×税率)-控除額と計算する。仮に、相続税評価額2000万円の不動産を、第3者へ贈与した際の贈与税額は、

(( 2000万円 - 110万円 )× 50% )- 250万円 = 695万円

贈与税がいかに高額になるか、お分かり頂けたでしょうか。

また、平成27年から、子・孫等への贈与が新設され、若干優遇されています。子・孫への贈与なら同額の贈与を行っても、

(( 2000万円 - 110万円 )× 45% )- 265万円 = 585万5000円

と、若干ながら割安。

不動産の贈与の際には、事前によく検討してください。

譲渡所得税

不動産を譲渡(売却)して、所得が生じた場合に課税されます。
譲渡所得税の計算は、

譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-(特別控除額)=譲渡所得

算出された譲渡所得に譲渡した不動産の保有期間に応じて、短期39%または長期20%の税率で課税されます。(保有期間は5年以下は短期、5年を超える場合は長期。)

取得日から譲渡した年の1月1日までを保有期間として計算しますので注意が必要です。

Return Top