相続登記

被相続人の住所

相続登記のお話しです。

相続登記とは、ざっくり説明すると、お亡くなりになられた方(被相続人)が所有していた不動産の名義を、相続人の名義へと変更すること。

つまり、お亡くなりになられた方が不動産を所有していたこと、その証明が必要です。

当たり前の話なのですが、これが結構問題になります。

前提として

不動産の登記では、住所と氏名で、所有者を特定しています。(自然人の場合)
本籍地や生年月日などの情報は、原則として登記されません。

ある方がお亡くなりになったことや、その相続人が誰であるか、などの情報は戸籍によって証明します。
その亡くなった方の住所に関する情報は、亡くなったことが反映された、本籍地の記載のある住民票で証明します。
氏名・本籍地・生年月日が一致した「戸籍と住民票」の2つの情報のあわせ技で、被相続人の(最後の)住所が特定されます。

被相続人の住所が変更している

よくあるケースが、不動産を取得(購入など)した後、住所を変更している場合。

そうすると、登記記録の住所と最後の住所が違うため、不動産の所有者が亡くなったことにはなりません。

そこで、お亡くなりになった際の住所(最後の住所)から、登記記録上の住所まで、すべての住所変更の経緯を、住民票や戸籍の附票などでさかのぼって証明します。このように住民票などで住所が証明できれば、問題ありません。(証明書代がかかりますが)
ちなみに、司法書士は、このように住所変更の経緯の証明を、「住所の沿革をつける」などといいます。

しかし、住民票や戸籍の附票には保存期間があるため、一定の期間を経過した証明書は発行されません。

そうすると、「お亡くなりになられた方が不動産を所有していたことの証明」が、住民票などの公的な文書での証明は不可能です。

このようなケースでは、「上申書」といわれる書面を提出することで、証明できない部分を補完することになります。

一般的には、その不動産の権利証(通常、所有者が持っているもの)や固定資産税の納税通知書(通常、所有者に課税されます)と、その「上申書」によって相続登記は受理される扱いです。

ちなみに法務局が提出を求める「上申書」には、以下のような内容を記載します。

万一、この登記の完了により問題が発生した場合、私が責任をもって処理解決し、御庁に対して一切御迷惑はかけません。
ここに、登記済証・納税通知書・印鑑証明書を添付して申請致しますので、本申請を受理していただきます様、よろしくお願い申し上げます。

お上はエラいんです。

どこまで証明が必要か?

住民票は戸籍の附票などで証明を試みますが、どうしても証明できないケースがあり、そのようなケースは「上申書で対応」と説明しました。
通常はそれで受理されるのですが、法務局によっては、「どうしても証明出来ないことを証明しろ」と求めるケースがあります。

まず、登記記録上の住所に現在住んでいないことの証明として「不在住証明書」
その昔は、住所の代わりに本籍地で登記されていたこともあるため、登記記録の住所地に本籍地がないことの証明として「不在籍証明書」
途中、住民票などの証明書が、破棄されて発行されない場合には、「破棄証明書」
などなどです。

結局は、絶対に完成しない、ピースの足りないジグソーパズルのようなものですが、どこまでの証明が必要かといえば、ケースバイケース、運次第です。

被相続人の住所が誤っているケース

住所が変わることは、よくあるケース。この間依頼を頂いた相続登記のケースでは、そもそも不動産を取得した際の住所に誤りがありました。

具体的には、こんな内容でした。

登記記録では、

権利部(甲区)(所有権に関する事項)
順位番号 登記の目的 受付年月日・受付番号 権利者その他の事項
所有権移転 平成5年7月7日
第7777号
原因 平成5年6月6日売買
所有者 神戸市西区△△町△丁目△番△号
塚本 隆之

戸籍の附票では、

  住            所 住所を定めた年月日
神戸市西区△△町△丁目△番△号 昭和60年1月1日
神戸市中央区御幸通6丁目1番15号 平成5年5月5日

不動産購入の登記した時には、すでに住所を変更しているため、相続登記以外では「住所更正登記」が必要です。

が、相続登記の場合には、以下の先例があるため、更正登記は行いません。

被相続人の氏名等が登記記録と相違する場合は、同一人であることを証する情報を提供すれば、氏名等の変更又は更正の登記を省略して、相続登記をすることができる。

「同一人であることを証する情報」って、何ですか?あいまいすぎませんか?

まあ一般的に考えれば、「古い住民票を使って登記しちゃったんだろう」と考えられるので、上の戸籍の附票が「同一人であることを証する情報」だと考えられますが、前項の「どこまで証明が必要か?」のとおり、あとでなんくせをつけられると指摘されると「上申書」などの対応が大変ですので、管轄法務局へ「ね・ん・の・た・め」確認。

管轄法務局は、「まあ、わかるからええでしょう」との回答でした。

ちなみにプライベートでは、こんなに慎重でガチガチな人間ではありませんので・・・

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