こんばんわ。神戸の司法書士の塚本です。

最近の相談でよく問題になる「個人間で不動産を売買する場合の値段の決め方」について。

契約自由の原則

法律の勉強のわりと初めの方に「契約自由の原則」なんてのを習います。

どんな原則かというと、今回のテーマである個人間の不動産売買のケースでいえば、当事者である、売主さんと買主さんが納得すれば、売買契約の内容は自由ですよ！って考え方。まぁ当たり前ですね。

ですので、不動産の売買価格をいくらにすればいいのか？って言えば、いくらでもいい！はず。

なのですが、度が過ぎると税務署に文句を言われるんです。

贈与とみなされる！

売買したはずなのに、そんな値段はおかしい！安すぎる！売買のふりをした「贈与だ」とみなし、

贈与税を払いなさい！

これが税務署のやり方です。

もちろん、不動産屋さんを通じて知らない方と不動産を売買するケースでは「安すぎる！」なんてことは起こりませんから、親子間など特別な関係にある方同士の取引で起こる問題です。

贈与税がいくらぐらい掛かるかは、こちらで計算してもらうとして、とにかく後になって贈与税を払えと言われると大変なんです。

不動産の価格は、一物四価なんていわれています。その4つの価格とは、

の４つ。それぞれの役所が、それぞれの役所の目的のために、同じ土地に違う値段を付けている、まあいかにも日本の役所的な仕事ぶりですね。

で、一般的には、公示地価は時価と大体同じ。３の路線価が時価の８０％、４の固定資産税評価額が時価の７０％程度と言われています。

なのですが、不動産なんてまったく同じものがあるわけありません。

公示価格も、近所の過去の取引事例の価格などを参考に算出されるものですが、日当りがいいとか、となりにヤ◎ザが住んでるとか、向かいに騒音おばさんが住んでるとかで、値段なんか変わるはずですし、過去の取引も「どうしても今月中にまとまった金がいる」って人が採算を度返しして売ったものかも知れませんよね。

つまり、時価なんて「売って見ないとわからない」んです。なんで税務署が決めれるねん！ってことです。

過去の裁判例にこんな事例があります。

親族間で土地を路線価で売買したところ、税務署に贈与税を払えと言われたので、裁判で争った結果、

著しく低い価額とは言えないと判断され、贈与税が掛かりませんでした。

この判例（東京地裁平成１９年８月２３日判決）があるから、路線価での譲渡は何でもオッケーとは言えないのですが、一つの指針・基準にはなると思います。

結局のところ、著しく低い価格で売買したらその差額が贈与と見做されるので、路線価で売買した場合、贈与したとみなされる金額は、路線価の２５％（時価の２０％）ぐらいになりますよね。

贈与税の基礎控除額が年１１０万円ありますし、税務署が絶対の値段を決めれる訳でもありませんからねぇ。多少の誤差は許されるんじゃないですか？

例えば、路線価が２０００万円の土地を２０００万円で売買した場合、

時価（路線価の１２５％）は、約２５００万円となり、売買価格の２０００万円を引くと、５００万円。基礎控除の１１０万円を引いて、３９０万円。に対する贈与税額は、

３２万円也！（親子間の贈与の場合）

（ちなみに誤差を前提に、時価を９０％として計算すると、贈与税額は３万円也）

２０００万円の不動産の売買で、仲介業者に払う手数料１４５万２０００円と比べたら、かなり安いですよ。

不動産の売買価格の決定要素は、贈与税だけでなく、譲渡所得税など様々なコストを踏まえた上での総合判断。安易な判断は事故のもとです。

何億円もの不動産であれば、コストをかけてきちんと計算してもらいましょう。

２０００万円ぐらいの不動産なら、路線価で売買しても大事故にはならなさそうですよ！